房地产已进入分化时代 抛售还是买进这是一个问题

据中国报告大厅了解：浙江省2013年整个固定资产投资总量达到两万亿元，其中25%~30%是房地产创造的。

莎士比亚有一句名言：生存还是毁灭，这是一个问题。房地产也同样面临这个问题，是抛售还是买进，现阶段是没有定论的。中国35年改革开放和15年市场化住房制度改革，整个房地产市场出现一些阶段性变化，但我并不认为将出现大的拐点。目前的房地产市场的确与5年前有很多不同，整个房地产市场出现了明显的分化趋势。以总量增长为例，北上广深约为20%，二线城市大体在15%左右，三四线城市则只有7%。随之则是价格也出现了分化。同时土地也不断出现分化现象，不同城市的土地价格千差万别，土地溢价率相当高。

企业也出现了非常明显的分化，大企业越来越强，马太效应越来越集中，而一些中小企业资金链断裂，跑路的跑路，更极端的也有。

还有一点是，房地产市场双轨制格局愈加清晰。整个十二五期间新建保障房3600万套，新一届政府提出在2013年至2017年再加1000万套的棚户区改造。所以一边是市场，一边是保障房，而且保障房的层次也出来了，有保障房、政策房和自住型商品房.

2013年的房地产调控已经出现了新的变化，全国吃一样药的时代已经过去了。北京叫“京七条”、上海“沪七条”、深圳“深八条”，都是针对当地情况采取的相应调控措施，目前还没有给浙江“吃药”.

阅读中国报告大厅发布的《2012-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

新型城镇化为房地产带来哪些机遇?首先人口城镇化，产城融合是机遇。市民化、城镇化的根本是产业集中化，那么发展什么产业?因地制宜，究竟是发展旅游产业、文化产业还是创意产业，这是开发商要盯住的。其次，提高城市建设用地利用率。土地是财富之母，土地在我们国家非常重要。第三是建立多元可持续的资金保障。第四，优化城镇布局结构。城市群带来了什么?房地产的大格局发生变化。现在有些上海人跑到昆山买房了，为什么?同城化效应，昆山70分钟到上海，房子比上海便宜不少，这样的情况给了我们机会，可以从长三角整体考虑布局。第五，提高城镇建设水平，开挖“看得见山，看得见水，留得住乡愁”的元素。最后，要加强对城镇化的规划。

新型城镇化的刚需存机遇

王驰宇万泰控股董事长

很多人对房地产有一个认识误区，把北上广深的现象当作全国性的现象。很多省会城市一套房子价格在60万元左右，还是合理的。2010年下半年开始，我们公司坚决不拿地，因为价格太离谱;但2012年下半年，我们又开始拿地，因为我感觉拿地价格已经降到一个合理水平，风险较低。我们在江苏开发了很多楼盘，我有一个非常明显的感受就是，新型城镇化带来的刚需特别旺盛，130平方米以上的房子很难卖，但100平方米左右的刚需楼盘非常火，最火爆的两小时就被抢光、很好卖，而且51%的客户都是从当地乡镇过来的。

想买房现在就出手

孙妙川浙江置业房产集团有限公司董事长

2013年的房地产市场，75个城市在涨，635个城市在跌。可以这样讲，房地产的成本如果今年进，明年不涨10%等于就是跌，因为资金成本比较高。如果想买，现在这个时候要买了。为什么这么说?首先城镇化率给房地产市场增长带来一定程度的支撑;其次，人民币不可能一直升值。房价不可能跌到哪里去，土地的成本加上税金都已经保本了，再跌下去，整个国家的经济都要瘫痪。

有人责问，开发商流的什么血液?现在是最好的血液了，保本销售还不是最好的血液吗?难道让它倒闭?开发商倒下来，会带来一系列的社会问题，很多时候还要国家“擦屁股”.

房地产行业仍是百花齐放

虞晓芬浙江工业大学经贸学院院长、房地产研究所所长

做住宅地产就要关注这个城市人口的规模、人口的集聚规模与土地投放之间的关系。比如杭州，其实这几年人口集聚的速度慢于土地投放的速度，特别是随着余杭、萧山土地的供给，出现了供大于求的局面。开发商在商业地产上可能还存在盲目乐观现象，因为很多商业地产现在都还处在开发期，并没真正进入到营运期。工业地产一直都是政府在做的，现在开发商也在积极介入，开发商做工业地产一般来讲一个是做标准厂房，还有一个做主题产业园，但操作难度大于住宅地产。

旅游地产是一个朝阳行业，投资量大，回收期长，对中小地产商的要求很高，需要一定资金的积累。养老地产需求空间大，目前对纯养老地产，政府支持力度不大，商业营运模式还不成熟，有机会也有风险。

房地产涌现新业态

王钢云电商基金合伙人

最近，很多二线和三四线城市的开发商找到我们，要做“电商地产”，为什么?第一，这几年因为阿里巴巴电商做得好，一些成绩报道之后受到各级政府的重视，政府会给一些政策，这是开发商找我们的第一个原因。第二个是盖万达式广场的时代已经过时了，很多浙江传统的连锁企业也都遇到了问题。现在急需一种O2O的形式，把移动互联网的力量加进来，让商业变得有利润，变得更亲民，变得让业主能够有收益。所以这是未来商业模式上要突破的。

我们还有一个理念叫“生态地产”。我们最近在集中所有资源研究“淘宝电商生态村”模式，最核心服务的对象就是刚刚毕业的大学生。中国每年电子商务人才缺口450万，而每年大学毕业生大概有700万，一面是700万大学生的就业压力，一面是450万的电商就业人才的缺乏，谁来做，怎么办?淘宝上有800多万卖家，这些卖家大部分来自中国的县级地级市，因为中国的货源集中在那里，自然形成了很多“淘宝村”。中国首届淘宝村高峰论坛就在丽水召开，这些村长讲如何带着村里1000多户利用几年时间卖了什么产品，形成新的产业带。比如说丽水下面有卖竹炭产品的，江苏有卖板式家具的。

最近互联网有一句话很流行：“我们毁灭你跟你没有关系”。所以我们给地产老板的建议就是，市场上会有一些新的业态出来，比如生态地产和电商地产，和原来的逻辑完全不一样。就像阿里巴巴当年做淘宝平台时看重的是未来十年，当初叫“非主流人群购买非主流产品”。今天有人研究电商地产、生态地产，他培养的那批人就是今天刚刚毕业的大学生，他们买不起豪宅，但拥有的是梦想，是未来可以创业和就业的一个乐园。

分论坛总召集人总结陈词

该买的买，该抛的抛

刘亭浙江省政府咨询委学术委副主任、浙商发展研究院副院长

对于房地产市场，分论坛有五点共识：

三中全会的召开对房地产市场产生各方面影响，但更长远的影响是市场归市场、政府归政府;

房地产市场面临大分化大改组;

还是要充分把握城镇化的机遇，挤掉泡沫;

房地产的发展跟所有制造经济一样是“你无我有，你有我廉，你廉我优，你优我新”，说到底要靠生生不息的创新;

该买的买，该抛的抛。